【税务风险应对】房地产企业交付房屋前终止土地使用税纳税义务之涉税风险

【风险描述】

       某房地产企业取得土地开发房产期间，应按照取得土地的面积申报缴纳土地使用税，直至房地产企业交付房屋，其对应比例的土地面积自当月终止城镇土地使用税纳税义务。某地税源监控部门案头分析发现，公司申报土地使用税与购置土地次年即开始减少申报的计税依据，与政策要求“权利状态发生当月终止纳税义务”要求不符。据此，下达《风险提示函》，要求企业自查并反馈情况。     

【核实情况】

      该公司2020年4月15日通过拍卖取得土地188026平方米，并于当年6月15日完成土地移交。该项目于2020年11月份开始预售，于2022年10月、2022年12月、2023年4月分批交付。经提示企业自查，该公司2020-2023年度应缴纳城镇土地使用税分别为1128156元、2256312元、2088487元、755339元，已缴分别为1038103元、1112082元、667806元、575963元，应补缴分别为90053元、1144230元、1420681元、179376元。合计应补缴城镇土地使用税2834341元。（其中住宅占地128026平方米、商业占地60000平方米，住宅可售面积239225.17平方米、商业可售面积113265.47平方米）。     

【政策依据】

（1）《财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”

（2）《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末”。

（3）中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条：“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，......，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金”。